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樓市1年來累計調控超200次 連續4年國慶前出重磅政策
2017-10-07  來源:未知  作者:天賦房地產
  樓市調控1周年記:全國累計出臺政策超200次,兩年松綁兩年壓縮,何時不必再調控?


  明月幾時有?把酒問青天,不知天上宮闕,今夕是何年?
  今年月餅節恰逢十一長假,啃一口月餅之余,我們來細數一下去年10月份至今的調控政策,看有沒有錯過什么驚喜?
  一數嚇一跳,記者嘴里的月餅硬是掉了一塊。鏈家研究院數據顯示,截至今年9月30日,一年時間里全國已有近60個城市被納入調控范圍,出臺126條限購政策、166條限貸政策,累計推出各類調控政策超過200次,15個城市對于二套房履行“認房又認貸”政策,其中,廊坊等多個城市發布4輪及以上的政策“升級版”。
  結果是啥?一線城市自2014年11月以來,首次出現房價全面停漲,一些一二線城市成交量下滑,與此同時,三四線房價接棒上漲,但成交開始萎縮。
  許多人說,市場和政策就像一對雙胞胎,形影不離。我們希望明年中秋再次舉頭望月之時,市場和調控可以相安無事,不用像李白同窗那樣傷感??“舉杯邀明月,對飲成三人”!
  一年來累計調控超200次
  9月底,多個省會城市密集出臺加碼樓市調控的辦法。自9月22日開端,西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、桂林等9個城市出臺新一輪調控,除西安和武漢外,7個城市均實行了限售。中原地產研究中心數據顯示,目前全國已有46個城市執行了限售政策。
  與前幾輪樓市調控不同的是,在限價、限貸、限購之外,限售成為此輪樓市調控的新方向。
  從政策內容來看,從最初的“限購”“限貸”到“限價”“限售”,再到“限商”,熱點城市組合執行了“五限”措施。
  鏈家研究院數據顯示,截至9月30日,全國已有近60個城市被納入調控范圍,出臺126條限購政策、166條限貸政策,累計推出各類調控政策超過200次,15個城市對于二套房實施“認房又認貸”政策,其中,廊坊等多個城市發布4輪及以上的政策“升級版”。
  從前四年:兩年松綁VS兩年收緊
  自2014年的“9?30新政”算起,我國已經連續四年在國慶節前夕出臺重磅房地產調控政策。2014年9月30日,央行、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》,通過下調首付比例和貸款利率,對自住型需求進行支持。這是2014年各種松綁政策中影響最大的一個。
  2015年9月30日,央行、住建部、財政部發文調控樓市。除將非限購城市的最低首付比例下調至25%外,還推行住房公積金異地貸款業務。這被視為第二次“9?30新政”。
  2016年9月30日,以北京為代表的熱點城市相繼出臺政策,開啟新一輪樓市調控。一年來,幾十個城市密集發力,持續加碼調控力度。
  今年9月底以來,多個省會城市密集出臺加碼樓市調控的措施。自9月22日開始,西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、桂林等9個城市出臺新一輪調控,除西安和武漢外,7個城市均實施了限售。中原地產研究中心數據顯示,目前全國已有46個城市執行了限售政策。
  2007年和2010年,9月末也推出調控措施。近十年來,針對樓市波動起伏變化,我國一度出臺各項調控政策,其中既有刺激,又有打壓,并已成為影響市場走勢的要害因素。
  一線城市房價降溫了嗎?
  在多項政策疊加下,熱門一二線城市房地產市場出現不同水平降溫,房價過快上漲勢頭得以遏制。
  截至今年8月份,熱點一二線房價穩中有降,環比下降、同比漲幅全線收窄。
  國家統計局數據顯示,8月份,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環比下降或持平,同比漲幅全體回落。環比來看,15個一線和熱點二線城市房價穩中有降,除北京、上海和廈門環比基本持平之外,其余城市房價環比已步入下行通道,廣州暫以0.7%環比跌幅居首。同比來看,15個一線和熱點二線城市房價同比漲幅全部回落,深圳、成都兩市更是掉頭向下,同比分別下跌2%和0.3%。
  今年國慶節期間,記者訪問了深圳福田區多家地產中介后獲悉,今年國慶期間到店看房的客戶數目和去年并沒有特殊顯明的下滑,但購房意愿更加謹慎。
  一位地產中介工作職員回想,去年9月底,福田某小區一位業主當時掛牌價348萬,買家砍價3萬價格沒談攏,結果10月4日,深圳限購進級,買家選擇張望,那位賣家終極300萬多一點就賣了。從此之后,他所在片區的二手房價格和成交均進入冰凍期。



  值得注意的是,一線城市自2014年11月以來,首次涌現房價全面停漲。據國家統計局測算,8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價錢環比均下降0.3%。其中,北京和上海新建商品住宅價格環比均現“零增長”;深圳和廣州分離環比下跌0.4%和0.7%。
  中原地產數據顯示,北京二手房價格已經持續4個月領跌全國,從4月以來累計跌幅達4.3%。8月二手房成交量僅7712套,連續3個月在萬套以下。
  三四線城市熾熱去庫存
  與此同時,各線城市房價走勢明顯分化。一方面,熱點一二線城市預售證審批趨嚴,預售價格管控更是愈加嚴苛,房價漲幅趨于平緩。另一方面,更多三四線城市投 資、投機性需求大量進場,房價隨之出現一波倏地上漲行情。
  8月份,三四線城市房價同比近乎全線上漲,鹽城、泰州、徐州、鎮江、九江、石嘴山等城市房價較6月房價漲幅皆超20%。與此同時,無錫、中山、惠州等熱點三四線城市房價漲幅逐級回落,佛山、東莞更是步入下行通道。
  值得關注的是,隨著北京外溢投 資、投契性需求被迅速“解凍”,北三縣房價激烈調整,8月份大廠房價較6月份下跌25%,同比下跌19%,也是唯一房價下降的三四線城市。同比來看,常州、鹽城、中山等市同比漲幅超50%,房價上漲動力著實強勁。



  不外,CRIC監測數據顯示,重點三四線城市成交萎縮,同、環比跌幅分別達45%和31%。
  克而瑞以為,四季度,三四線城市成交將整體下滑。從三季度的成交情形來看,三四線城市的市場大熱忱況已逐漸趨于安穩。除此之外,前期市場過于樂觀導致供給加大,隨著成交量的持續走低,部分三四線城市已呈現庫存高企,供過于求的局勢,未來抓緊去庫存還是此類城市樓市的主旋律。



  房貸最傷荷包:貸百萬月供多600!
  除了樓市成交價格和數量的變化外,房貸市場也有了顯著變化。
  今年以來,金融去杠桿全面升級,嚴密防備系統性金融危險,嚴厲監管銀行同業套利、影子銀行、資產管理等金融亂象。
  M2增速逐級回落,貨幣派生效應明顯削弱,房貸資金顯著波及。截至8月末,M2同比增速降至8.9%,較2016年初14%高點減少5.1個百分點。
  就房地產市場而言,除了嚴格執行“限貸”政策外,最顯著的變化莫過于兩個方面:
  一、嚴查消費資金違規流入房地產市場,北京、南京、廣州等市相繼發文要求銀行業金融機構發展自查工作,重點檢討“消費貸”、“經營貸”、“房*貸”等資金流向。廣州更是出重拳,暫停發放金額超100萬元或期限超10年的消費貸,以防信貸資金違規流入房地產市場;
  二、首套房貸利率普遍上浮,多個城市首套房貸利率普遍上浮5%~10%。以北京為例,首套房貸最低利率為基準利率上浮5%,多家股份制銀行更是上浮10%。
  以深圳地域為例,2016年10月初,深圳中工建農四大銀行的首套房貸利率折扣為9折,即4.41%;而最新的數據顯示,四大銀行首套房貸利率均上浮10%,即5.39%。
  與2016年10月初相比,以目前的首套房貸利率貸款100萬,采取等額本息還款方式,每個月需多交月供595元,總利息多支出21.4萬元。
  不僅僅需要多支付房貸,房貸審批周期也大大拉長。
  深圳福田八卦嶺片區一位地產中介工作人員介紹,該片區一些樓盤的學位還能夠,價格在福田屬于價格洼地,剛需客戶的支撐成交下降不是特別明顯,但是銀行房貸收緊帶來的影響較大,假如是換房客戶的首付要5成,而且放款周期長,以前2個月一般都能收到全款,現在差不多只能收到首期款。
  但是,從央行頒布的金融數據來看,居民高杠桿購房的格式并未扭轉,住戶部門中長期貸款(含消費和經營貸款)占新增貸款比重連續高位運行。7月份新增住戶中長期貸款占比一度升至57.4%,創年內新高,8月份占比略有回落,依舊維持在44%高位。另一個非常重要的變化則是,住戶部門短期貸款(含消費和經營貸款)占比陡然回升并持續高位,8月份占比達21.4%,而以往根本維持在10%以內。
  以此來看,房貸去杠桿不僅沒有大幅壓縮中長期貸款比重,反倒也帶動了短期貸款比重的上升,而同期的社會消費增速又沒有顯著增長,房地產市場仍是當前銀行信貸資金投放重要出口。
  長效機制:何時不用再調控?
  經過不斷演化,樓市調控方向在今年3月17日出現轉折點,由傳統“成果管理式”的調控手腕,轉向基于長效機制的多維調控,構建“租售并舉”長效住房制度。
  安居客房產研究院首席剖析師張波認為,“9?30”調控伊始并未能霎時止住樓市猖狂,仍有大批的購房者恐慌性入市。而后全國各地陸續從限購、限貸、限價、限售、限商等多層面下猛藥,直至今年4月前后,各地完成階段性調控,樓市才漸漸趨穩。
  在業界看來,樓市變化的轉折點正是北京的“3?17”調控。在長效機制里,最被看好的是購租并舉。
  7月17日,廣州針對承租人子女就近入學提出“租購同權”;隨后,九部門結合下發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的告訴》,12個試點城市陸續發布相關試點計劃。
  業內廣泛認為,購租并舉就是為了轉變當前樓市“重售輕租”的局面,讓承租人租得安心。
  調控政策重點方向也開始從限制需求端走向增加供應。8月,國土資源部和住房城鄉建設部,肯定第一批在13個城市開展利用群體建設用地建設租賃住房試點。
  9月13日,深圳市房屋租賃運營管理有限公司舉辦揭牌儀式。資料顯示,深圳市房屋租賃運營治理有限公司由深圳人才安居集團全資控股,于9月12日注冊成立,注冊資本金10億元,聚焦住房租賃、商業運營和物業管理三大**業務,作為市委市政府推動發展住房租賃市場的主要抓手,將致力于打造一流的專業化、規模化、規范化的住房租賃平臺,同時管理運營人才安居集團的政策性住房及配套貿易資產。
  業內人士認為,作為新興的細分范疇,長租公 寓豐盛了住房租賃市場產品線,成為新就業群體實現住有所居的有效門路。



  
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